¿Se pueden reclamar los gastos de constitución de la Hipoteca?

Serie: El Derecho Responde (XXXVIII)

- ¿Se pueden reclamar los gastos de constitución de la Hipoteca?

- Cuando contratamos con una entidad Bancaria un préstamo hipotecario, tal y como contempla el artículo 1 de la Ley 7/1998 LCGC nos hallamos ante un contrato de adhesión con condiciones generales, no negociadas individualmente y cuya incorporación al contrato ha “sido impuesta por una de las partes, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos”.

Las cláusulas en este tipo de contratos nos vienen dadas, se nos presenta un contrato con una serie de condiciones que podemos aceptar o no hacerlo, pero no podemos negociar o excluir alguna o algunas de ellas, asimismo, el mismo artículo dispone: “El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una o varias cláusulas aisladas se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de esta Ley al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata de un contrato de adhesión.”

La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la declaración de cláusulas abusivas fuera del ámbito de la protección a los consumidores, reconoce la procedencia del control de incorporación de estas cláusulas, de conformidad con los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales para la Contratación, así como el control y nulidad de Condiciones Generales cuando no se cumplan los requisitos de buena fe contractual y exista abuso por la posición dominante de una de las partes, en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, en el fundamento 201 reconoce el control de incorporación, que opera ante cualquier cláusula contractual, que sea condición general, independientemente de la condición del adherente.

 El Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre de 2015, desestimó los recursos interpuestos por BBVA y Banco Popular y apreció la nulidad, por abusiva, de la cláusula de vencimiento anticipado inserta en los préstamos hipotecarios del BBVA, que facultaba a la entidad bancaria para exigir anticipadamente la devolución de la totalidad del préstamo por la falta de pago de una parte de cualquiera de las cuotas. La Sala sostiene que la validez general de las cláusulas de vencimiento anticipado no excluye la posibilidad de que sean consideradas abusivas, y por tanto, nulas, atendiendo a las circunstancias del caso, en la forma explicada por el TJUE en la sentencia de 14 de marzo de 2013 (asunto Aziz). La cláusula predispuesta por el BBVA no superaba los estándares exigibles, pues no modulaba la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, no permitía al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación y posibilitaba la resolución del préstamo por el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial. Como expone el TS en su sentencia de 3 de junio de 2016, la nulidad por vulneración del principio de buena fe es defendible, para las cláusulas que suponen un desequilibrio de la posición contractual del adherente, es decir que modifican subrepticiamente el contenido que el adherente había podido representarse como pactado conforme a la propia naturaleza y funcionalidad del contrato; en el sentido de que puede resultar contrario a la buena fe intentar sacar ventaja de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas que perjudican al adherente.

 En 2018 nos llega la última entrega, el más alto tribunal español se vuelve a pronunciar sobre cuestiones relacionadas con este tipo de contratos, en sentencia de 15 de marzo de 2018, resolviendo directamente sobre el reparto de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca y aclarando que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrán a cargo del prestatario en este caso el consumidor, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del propio Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, concediendo así la razón a las entidades bancarias frente al consumidor en lo que a impuestos se refiere, concediendo al mismo tiempo al consumidor que por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Entrada publicada el 26/06/2018

Editor: Universidad Isabel I

Burgos, España

ISSN: 2603-9087