Antonio Vasco Gómez Profesor del Grado en Derecho
Mié, 05/02/2025 - 10:16

Préstamo hipotecario

Préstamo hipotecario.

Serie: 'Práctica y estrategia legal' (V)

Quienes ejercen la asesoría jurídica de empresas o la abogacía saben que deben estudiar detenidamente cada caso que se les plantea, ser minuciosos y no dar nada por sentado, pues como dice el refrán: «el diablo está en los detalles».

Como ejemplo de lo anterior, pueden señalarse las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sección Primera) 1647/2024 (ECLI:ES:TS:2024:6013) y 1662/2024 (ECLI:ES:TS:2024:6002), ambas de 10 de diciembre y relativas a las reclamaciones de abusividad de las cláusulas contractuales que imponen a los consumidores la obligación de asumir el importe íntegro de los gastos de constitución de los préstamos con garantía hipotecaria. Ambas resoluciones judiciales, de la misma sección y sala, coinciden en fecha y materia, pero adoptan decisiones completamente opuestas: las dos estiman que las cláusulas en cuestión son abusivas, pero mientras una resuelve que debe reintegrase al consumidor el importe abonado indebidamente (1647/2024); la otra declara prescrita tal reclamación (1662/2024).

A la vista de lo anterior, antes de valorar la pertinencia de reclamar judicialmente los gastos de constitución de un préstamo con garantía hipotecaria, debe analizarse cada caso de forma individualizada, para discernir cuándo puede obtenerse la restitución del importe abonado de más -la verdadera razón de ser de la demanda-. El quid de la cuestión radica en la fecha de constitución del préstamo, y más concretamente en si el mismo se celebró antes o después de la entrada en vigor de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Sentencia 1662/2024

Señala la Sentencia 1662/2024 en su fundamento de derecho tercero, apartado 1:

Cuando se firmó el contrato de préstamo hipotecario no se había promulgado la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos consumidores, por lo que no resulta de aplicación al caso, así como tampoco la jurisprudencia del TJUE interpretativa de su articulado, ni es predicable la interpretación conforme, ya que el contrato litigioso no estaba en su ámbito de aplicación. Debe tenerse en cuenta que el art. 10.1, párrafo segundo, de la propia Directiva establece que sus disposiciones «se aplicarán a todos los contratos celebrados después del 31 de diciembre de 1994».

Tampoco es aplicable la jurisprudencia de esta sala sobre la prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios, por estar basada en la aplicación de la citada Directiva y la jurisprudencia del TJUE al respecto. E igualmente no lo es la jurisprudencia sobre la caducidad o prescripción de las acciones en relación con productos financieros complejos sujetos a la normativa MiFID, invocada tangencialmente en el recurso de casación, por tener una naturaleza jurídica diferente al contrato enjuiciado.

Sentencia 1647/2024

La Sentencia 1647/2024 prevé en su fundamento de derecho tercero, apartado 1:

Cuando se firmó el contrato de préstamo hipotecario litigioso (3 de julio de 1997) ya se había promulgado la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos consumidores, pero todavía no se había transpuesto a nuestro Derecho interno, pese a que ya había expirado el plazo de transposición, fijado para el 31 de diciembre de 1994.

La Directiva fue incorporada a nuestro Derecho nacional mediante la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, la cual, a través de su disposición adicional primera, modificó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Como puede apreciarse en las citadas resoluciones judiciales, los matices son de vital importancia a la hora de plantear una reclamación judicial y también para asesorar correctamente a un ciudadano o empresa, pudiendo incurrir en responsabilidad quien actúe temerariamente, sin estudiar con suficiente detenimiento cada asunto.

Precisamente en ese cuidado de los detalles es donde se aprecia a los buenos profesionales, aquellos que pueden determinar el éxito de una reclamación o evitar un conflicto.

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Editor: Universidad Isabel I

ISSN 3045-5529

Burgos, España

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